很快，新房供应将大量减少

你有没有思考过，为什么现房销售政策选在2026年落地？ 不是2025年，也不是2027年，偏偏卡在2026年这个节点。

原因何在？

这个时间节点背后，反映的是对一手房态度的根本性转变。

关于828政策，我朋友问我：这个政策条款对普通民众全是利好，对开发商全是利空，为什么政策会这么设计？

我想这可能是许多人的困惑。房地产行业政策几乎每年都有新规出台，但像这样力度大、范围广的政策确实少见。 为什么今年推出了828现房销售政策？

我思考后回答他：因为2026年的十年前是2016年。2016年，房地产发展史上也推出了两大政策：房住不炒和租售并举。转眼十年过去，不知道各位是否还记得？

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说实话，2016年提出房住不炒和租售并举时，行业内几乎没人当真。因为当时房地产正处在巅峰期，2015年的330政策直接把楼市推向顶峰，几乎每个出租车司机都会跟你聊，买哪里能赚更多钱。

所以，那时候很多人觉得这些政策只是口号，说说而已。楼市靠着惯性继续高速发展了几年，直到2021年达到顶峰，几乎所有人都忘了这两个政策。但如今，站在十年后的今天回看，不得不说，这两个政策已经取得了成功。

现在的房子确实不再炒了，房价多年没有大幅波动，买房和租房能享受的权益也越来越接近。

更重要的是，房地产行业已经解决了个体和家庭的刚性居住问题。

2021年，全国有1500万套住宅成交。2021年之前的连续十年，全国每年都有超过1000万套住宅成交。简单换算，这十年累计有超过1亿套住宅成交。

截至2026年，房地产经历了近30年的高速发展。所以我们不得不接受一个残酷现实：当前市场已经几乎没有太多刚需了。 行业发展基本解决了人均住房问题，这也是为什么2026年我们敢如此大刀阔斧地改革房地产的原因。

然后很多人问我，这次政策是不是动真格的。我的回答是：别抱幻想，绝对、完全、超级认真。

以前房地产调控之所以难，因为行业牵扯三个因素：一边是百姓居住的民生问题，一边是城市发展的建设需求，然后才是行业和产业的发展。

所以很多时候不敢彻底调控，因为老百姓需要住房，城市也需要建设发展。这也是为什么很多人说调控与实际执行会有偏差。

但现在不一样了。 楼市最关键的两个因素已经基本完成：大家已经满足了刚需，即使没满足，现在租房也很好，甚至可以说更好。

城市发展也从城镇化转向城市更新，从大刀阔斧转向城市微雕。这两个趋势的变化也在说明：房地产行业最大的使命已经完成了。

那么坦白讲，行业本身被需要的程度已经没那么重要。这就是这次政策有定力、有决心，并且一定会坚定不移执行下去的原因。

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关于未来一手房的趋势，之前有过一篇推送。

新政之后，一手房价会涨吗？

包括行业内很多人都在讨论，整个一手房供应量会越来越少。大部分人的理解和判断是：因为政策出台了，现房销售难度增加，准入门槛提高，所以一手房供应量开始减少。

但今天我想提出另一个角度：很多人觉得是因为政策出台导致一手房供应减少。但有没有可能，未来整个一手房必须压缩供应，所以才在这个时间点出台政策。

首先，二手房的崛起势不可挡。今年上半年，行业首次出现二手成交占比超过50%，未来这个比例将永远超过50%。同时，国家统计局发布的2026年8月宏观数据，也首次出现了二手房交易网签面积。

这些都表明，从现在到以后，二手房就是主流。 一手房供需在短时间内急剧压缩，是行业发展的必然。

这一点在美国和日本已经充分体现。日本1.2亿人口，现在一年一手房去化大约20万套；美国3.4亿人口，一年去化约75万套。

按人口基数换算，未来全国一年一手房销售套数，理性来说，大约是300万套左右，就够了。

现在一年全国还有800万套的成交，所以我认为这远不是底部。整个一手成交量还会持续下探。

这与政策无关，与行业发展趋势有关。同时，这件事已经在上海开始慢慢出现了。

不知道各位注意到没有，上海一手房供应量的下滑已经很明显。很长一段时间，上海的一手和二手保持在大致比例：一手每年卖约10万套，二手每年卖约25万套，比例大约是1:2.5。

但现在上海的一手房供应套数是多少？2025年大约是4万套，今年上半年只有1.4万套。 整个供应量在主动下滑。

如果哪天上海的一手房一年只有不到1万套的供应量，大家千万别惊讶。

我觉得这符合行业发展的趋势。

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一手房供应量必须下滑的原因还在于：只有降低一手供应，才能保住二手房价。

各位记住这个判断。现在上海二手房价还没筑底，一个重要驱动因素是：一手房又便宜又好。

有一手房作为参考，理性客户当然会选择一手房。最近上海一个郊区的一手房持续触发积分，就是因为它又便宜又好。

但这背后的代价是，周边的二手房直接卖不掉了。所以二手房要获得竞争力，必须通过持续提供性价比。

但如果强行推高一手房价格，也很难。因为现在一手房供应量仍然较大，特别是郊区的新房供应，体系已经很脆弱。

所以整个楼市生态当下的趋势是——

第一，无论是行业发展还是现房政策导致的准入门槛提升，一手房供应量减少是必然。

第二，当一手房供应减少，少到成为房地产行业的小众赛道，市场注意力就会集中在二手房。二手房少了一个竞争对手，价格箱体才开始稳固。

第三，也因为一手房占比开始下滑，一手房定价可以相对独立。无论多高的价格都不会显得突兀，也不影响行业基本面格局。

所以最终，整个楼市的格局是：一手房成交占比下滑到10%-20%左右。

市场需求主力集中在二手房，二手价格稳定、市场化流通，年成交量也开始稳定。一手房因为小众、垂直，不再成为舆论焦点，从而实现定价自由。

产品力可以充分释放，成为终极改善人群的具体选择。

也正是基于这样的沙盘推演，现在才能大刀阔斧地推进现房销售。

现房销售本质上是为了逼出最好的产品力，从政策层面也在期待更好的产品出现。

所以从这个角度来说，一手房变得小众和垂直是必然，一手房价变高也是必然。

只是到那时，舆论可能没那么在乎了，毕竟性价比高的二手房有的是。

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所以理解了这一点，各位就知道，一手房未来的生存之道只有一条：就是彻底与二手房不同， 完完全全的不同。

如果还指望用同质化加性价比的方式来应对一手房，那么被淘汰也是必然。

一手房的品质区隔化大致有几条路径：

1、非标，也就是单盘主义。现在已经不流行也不能做产品线了，标准化非常危险，哪怕是高端标准化。

2、从居住性向使用性转变。过去的二手房大多在室内发力，强调房间的居住性；现在一手房要完成社区可被使用感，这也是做配套、做服务、做社群的本质。

3、单盘后链路的开发， 比如物业、社群、资源整合……房产既是居住品又是家庭资产，但房产的另一个身份被唤醒：社会身份的象征。 未来，关于后链路创造的身份荣誉感，也将成为房产品质的重要维度。

4、承接商业世界的品质。 在现房模式下，房子就是商品，沿袭更多商业化规则也能脱颖而出。比如一手交钱一手交货，比如所见即所得，比如七天无理由退款……

这些在消费品世界常见、但房地产行业过去不曾有的观点，也能成为差异化的标志。当然，如果各位还比较模糊，不妨看看我们刚刚入围的单盘主义项目评选过程。

全国各地的绩优项目已经在用实践充分表态，这些变化必然会出现，也一定会出现。

本质上，也是因为一手房供应量被压缩后，地方政府开始了企业遴选。

未来地价可能不会太贵，但一定会要求企业能做出品质。

因为一手房最好的归宿，这个赛道的终局其实就一句话：用产品力实现溢价的方式将被充分包容。

让企业做一两个项目就能赚到钱，这才是行业以及企业最好的未来。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊，36氪经授权发布。